وقتی در آپارتمان زندگی می‌کنید ممکن است با یک مشکل شایع مواجه شوید. شارژ ندادن بعضی از همسایه‌ها یا درست هزینه نشدن شارژی که مدیر از شما می‌گیرد، مشکلاتی مرسوم هستند. مشکلی که اگرچه خیلی‌ها با آن مواجهند اما خوشبختانه در قانون راه‌حل آن به صراحت مشخص شده است. درنتیجه اگر با مذاکره و جلسه به توافق نرسیدید، می‌توانید از روش‌های قانونی استفاده کنید. قوانین شارژ ساختمان به‌روشنی اصول و چارچوب‌‌های پرداخت شارژ را مشخص می‌کنند. در ادامه مطلب، با این قوانین و نحوه پیاده‌سازی آن‌ها آشنا می‌شوید.پس با دادچی همراه باشید.
قوانین شارژ ساختمان
هر ساختمان، هزینه‌های مشترکی برای تعمیر و نگهداری بخش‌های گوناگون دارد. به‌عنوان مثال، نظافت مشاعات، تعمیر تأسیسات، سیستم‌‌های ایمنی و بسیاری بخش‌های دیگر، هزینه‌های مشترکی دارند. پرداخت این هزینه‌ها برعهده همه مالکان یک ساختمان است و قوانین خاص خود را دارد.
قانون تملک آپارتمان‌ها که در سال ۱۳۴۳ به تصویب مجلس ایران رسیده است، بخش‌های گوناگونی از سکونت در آپارتمان را پوشش می‌دهد. ماده ۴ این قانون به‌صورت خلاصه به‌نوعی قوانین شارژ ساختمان را شرح می‌دهد. طبق ماده مذکور:
حقوق و تعهدات و همچنین حصه هر یک از مالکین قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز آنچه که به موجب این قانون استثناء شده باشد یا این که قرارداد‌مالکین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشد.
تفسیر ساده متن قانون بالا به ما می‌گوید که پرداخت شارژ ساکنان با ابعاد واحد آن‌ها ارتباط مستقیم دارد. البته در آپارتمان‌ها و ساختمان‌های گوناگون، محاسبه شارژ طبق نظر ساکنان و هیئت مدیره تصویب می‌شود. درنتیجه شاید در یک آپارتمان، قوانین شارژ ساختمان، ارتباطی با ابعاد واحد نداشته باشد.
نکته مهم در قوانین شارژ ساختمان این است که مالک خانه خالی هم باید در پرداخت شارژ همکاری کند. درنتیجه هیچ خانه‌ای به بهانه خالی بودن نمی‌تواند از زیر بار پرداخت شارژ ساختمان، شانه خالی کند.
وظیفه پیگیری و اجرای قوانین شارژ ساختمان برعهده کیست؟
هر قانونی نیاز به مجری نیز دارد. در ساختمان‌های چندواحدی (خصوصا مسکونی) باید یک هیئت مدیره مسئولیت تصویب و اجرای قانون شارژ را برعهده بگیرد. هیئت مدیره، وظیفه انتخاب مدیر ساختمان را نیز برعهده دارد. مدیر ساختمان باید طبق دوره مصوب (اغلب ماهیانه) نسبت به دریافت شارژ از ساکنان اقدام کند.
قوانین شارژ ساختمان می‌گوید که مبلغ شارژ باید برای موارد زیر هزینه شود. مدیر وظیفه هماهنگی و نظارت بر هزینه شدن صحیح را برعهده دارد:
- هزینه‌های مربوط به سرایدار
- هزینه آب، برق و گاز مشترک
- هزینه تعمیر و نگهداری و نظافت قسمت‌های عمومی ساختمان
- هزینه نگهداری از گیاهان در محوطه‌‌های عمومی و رسیدگی به باغچه
- هزینه اقلام مورد نیاز برای استفاده در بخش‌های عمومی مانند تجهیزات نظافت، تجهیزات برقی و ایمنی و غیره
نکته مهم اینکه پرداخت شارژ برای جبران خسارت‌های فردی نیست. به بیان دیگر اگر یکی از ساکنان به بخش‌های عمومی خسارتی وارد کرد، باید هزینه را شخصا پرداخت کند و مبلغی از ذخیره شارژ استفاده نشود.
چالش‌های پرداخت شارژ ساختمان
باوجود اینکه قوانین شارژ ساختمان به‌روشنی وظیفه و چارچوب پرداخت شارژ را مشخص می‌کنند، همیشه چالش‌هایی در این زمینه وجود دارد. برخی از افراد با فرهنگ آپارتمان نشینی به‌خوبی آشنا نیستند یا مدیر ساختمان توانایی مناسبی در اجرای قوانین ندارد. به‌هرحال، چالش‌های مرسومی در این زمینه وجود داشته که البته راه‌حل‌های قانونی هم دارند.
اگر مدیر ساختمان در زمینه شارژ تخلف کرد، چه کنیم؟
در بعضی از ساختمان‌ها ممکن است یکی از ساکنان نسبت به عملکرد مدیر، نحوه تقسیم شارژ یا نحوه هزینه کردن آن معترض باشد. در آن صورت باید چه کار کند؟
مرحله اول این است که موضوع نارضایتی را با دیگر ساکنان، مدیر یا هیئت‌مدیره مطرح کنید. اگر جواب داد که چه بهتر؛ در غیر این صورت باید اعتراض‌تان را به شورای حل اختلاف ببرید.
مراجعه به شورای حل اختلاف به شرطی است که اعتراض شما به مبلغ شارژ یا نحوه استفاده آن باشد. اگر نسبت به سوءاستفاده مالی مدیر شکایتی داشته باشید، مسیر دیگری دارید. در این حالت باید به همراه مدارک و مستنداتی که نشان می‌دهد مدیر ساختمان در هزینه‌کرد مبالغ شارژ کوتاهی کرده است، مستقیماً به مجتمع قضایی مراجعه کنید.
عدم پرداخت شارژ همسایه‌ها
اگر یکی از همسایه‌ها از پرداخت مبلغ شارژ ماهانه ساختمان خودداری کرد، مدیر باید در مرحله اول به او تذکر دهد. بهتر است این تذکر کتبی باشد تا در صورت لزوم بعدها در پرونده ثبت شود. اگر تذکر کتبی چاره‌ساز نبود، هیئت مدیره یا مدیر ساختمان می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و اظهارنامه رسمی برای واحد خاطی تنظیم کنند.
اظهارنامه به همسایه خاطی نشان می‌دهد که به‌طور رسمی پرونده برای او تشکیل شده است. اگر او در مدت ۱۰ روز اعتراض‌اش را ثبت نکند یا بدهی‌اش را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیره ساختمان اجازه دارند استفاده از خدمات عمومی را برای این واحد ممنوع کنند. مثلاً دسترسی این همسایه به آب و گاز مشترک، شوفاژ، برق مشترک، آسانسور و… قطع می‌شود.
نکته: فقط مدیر ساختمان می‌تواند امکاناتی مثل آب و برق و گرمایش و غیره را برای واحد خاطی قطع کند. به‌علاوه، این کار فقط درباره امکانات عمومی ساختمان قابل انجام است. مثلا اگر کنتور گاز و آب واحدها از هم جداست، مدیر اجازه ندارد کنتور شخصی آن واحد را قطع کند. در غیر این صورت خودش مجرم خواهد بود!
اگر با وجود دریافت اظهارنامه، همسایه خاطی باز هم شارژش را پرداخت نکرد باید به چه تمهیدی اندیشید؟ در این صورت مدیر باید به اداره ثبت منطقه مراجعه کرده و اجرائیه بگیرد. بر اساس این اجرائیه، ممکن است به اندازه بدهی همسایه خاطی، اموال او توقیف و به حراج و مزایده گذاشته شود.
در اجرائیه هم ۱۰ روز به همسایه خاطی فرصت داده می‌شود تا بدهی‌اش را بپردازد یا اعتراض خود را به اداره ثبت اعلام کند. بعد از این ۱۰ روز، اگر باز هم شارژ پرداخت نشد مدیر می‌تواند پرونده‌ای در دادگاه حقوقی تشکیل دهد و همسایه خاطی را به خاطر بدهی محکوم کند. البته به شرطی که بدهی بیشتر از ۲۰ میلیون تومان باشد. در صورتی که بدهی کمتر از این مقدار باشد، مدیر باید دوباره به شورای حل اختلاف برود و پرونده را در آن‌جا پیگیری کند.
نکته: دادگاه به چنین پرونده‌هایی خارج از نوبت رسیدگی می‌کند. حتی ممکن است واحد خاطی علاوه بر محرومیت از امکانات عمومی ساختمان (آب، برق، شوفاژ، آسانسور و…) و خدمات دولتی، ملزم به پرداخت جریمه دیرکرد تا دو برابر بدهی شود.
امیدواریم این راهنما توانسته باشد به ابهامات شما درباره حق شارژ آپارتمان پاسخ بدهد تا بتوانید در موقع لزوم عملکرد مناسبی داشته باشید و تصمیم درستی اتخاذ کنید.
